Corretagem e comissão na lei

9.1 Os arts. 722 a 729 em linguagem de campo

Este capítulo explica a lei e aponta onde ela está escrita; ele não é parecer jurídico. Onde a resposta depende do caso concreto, o texto diz isso com todas as letras, e a conversa é com o advogado.

O Código Civil dedica oito artigos à corretagem, do 722 ao 729 (BRASIL, 2002). O primeiro define o contrato: uma pessoa, sem estar ligada a outra por mandato, por prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, se obriga a obter para ela um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Em palavras de campo, o corretor aproxima quem vende de quem compra e ajuda os dois a acertar os termos. Ele não compra, não vende e não assina em nome de ninguém. Quando faz qualquer uma dessas coisas, muda de papel, como mostra a seção 9.6.

Os outros sete artigos tratam do que interessa no dia a dia: o dever de informar, o valor da comissão, o momento em que ela é devida, o negócio fechado sem o corretor, a dispensa, a divisão entre corretores e as leis especiais. A Tabela 9.1 resume cada um em uma linha.

Artigo	O que diz	O que muda para o corretor de grãos
722	Define a corretagem: obter negócios para o cliente, sem mandato e sem dependência.	É o caso típico de quem aproxima produtor e comprador.
723	Diligência e prudência; informar o cliente, por iniciativa própria, sobre o andamento, a segurança e o risco do negócio, sob pena de perdas e danos.	Saber de um risco e calar pode custar a comissão e uma indenização.
724	Sem valor fixado em lei nem combinado, a comissão é arbitrada pela natureza do negócio e pelos usos locais.	Comissão de boca vira discussão sobre "uso do lugar", que é difícil de provar.
725	A comissão é devida quando se obtém o resultado previsto, mesmo que o negócio não se efetive por arrependimento das partes.	Fechado o negócio, a desistência posterior das partes não tira a comissão.
726	Negócio iniciado e concluído direto entre as partes não gera comissão, salvo exclusividade ajustada por escrito.	Com exclusividade escrita, a comissão é integral, salvo inércia ou ociosidade do corretor.
727	Dispensado o corretor, o negócio feito depois como fruto da mediação dele gera comissão.	Guardar a prova de quem apresentou quem e quando.
728	Com mais de um corretor, a comissão é dividida em partes iguais, salvo ajuste em contrário.	Divisão diferente só vale se estiver combinada.
729	As regras do Código não afastam as leis especiais de corretagem.	Imóveis e valores mobiliários têm lei própria (seção 9.7).

Fonte: elaborada pelo autor com base em BRASIL (2002), arts. 722 a 729.

O art. 723 merece leitura atenta. A redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010, manda o corretor executar a mediação com diligência e prudência e prestar ao cliente, sem esperar ser perguntado, todas as informações sobre o andamento do negócio. O parágrafo único vai além: o corretor deve esclarecer a segurança ou o risco do negócio, as alterações de valores e outros fatores que possam influir no resultado, sob pena de responder por perdas e danos (BRASIL, 2002). O corretor que sabe que o comprador anda atrasando pagamentos na praça, ou que o produtor já vendeu o mesmo lote a outro, e não avisa, corre o risco de perder a comissão e ainda indenizar.

O Código não exige forma especial para a corretagem: pelo art. 107, a declaração de vontade só depende de forma quando a lei manda (BRASIL, 2002). A única exigência escrita do capítulo é a da exclusividade, no art. 726. O acordo de boca vale, mas prova mal. Por isso a regra de bolso é escrever cinco coisas: o valor, a base de cálculo, quem paga, quando vence e o que acontece se o negócio desandar. O documento em que isso se escreve é o contrato de corretagem, entre a corretora e o cliente, que o capítulo 10 separa da Confirmação de Negócio.

9.2 Resultado útil: quando a comissão é devida

O art. 725 diz que a comissão é devida quando o corretor consegue o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes (BRASIL, 2002). O Superior Tribunal de Justiça (STJ) chama esse ponto de resultado útil. Em notícia de 2023, o tribunal resumiu a sua posição: a comissão é devida quando a aproximação feita pelo corretor resulta, de fato, no consenso das partes sobre os elementos essenciais do negócio (SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, 2023).

No grão, os elementos essenciais são os que fazem o negócio existir: produto e qualidade, quantidade, preço ou a regra para chegar a ele, local e prazo de entrega e condição de pagamento. Quando vendedor e comprador acertam esses pontos e assinam a Confirmação de Negócio, o resultado útil está alcançado. O que acontece depois, como o produtor que não entrega ou o comprador que não paga, é execução do negócio, e não muda, em regra, o direito à comissão. A exceção está no art. 723: se o negócio se desfez por um risco que o corretor devia ter apurado e não informou, a comissão fica em risco. A Figura 9.1 junta essas regras numa árvore de decisão.

Nota: leitura geral da lei, para orientar a conversa. Cada caso tem detalhes que mudam a resposta. Fonte: elaborada pelo autor com base em BRASIL (2002), arts. 723 a 728, e nos julgados da Tabela 9.2.

Duas perguntas ficam fora da árvore porque a lei não as responde sozinha. A primeira é a base da comissão quando a entrega fica menor que o contratado: a comissão incide sobre as sacas da Confirmação ou sobre as sacas entregues? A segunda é o efeito de uma condição combinada, como "comissão paga só depois que o comprador pagar o produtor". Em 2023, a Terceira Turma do STJ decidiu que o direito à comissão é disponível e que as partes podem condicionar o pagamento a um evento futuro e incerto, respeitados os limites do Código Civil (SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, 2023). A condição é válida, mas transfere ao corretor o risco de o evento não acontecer. As duas respostas dependem do que estiver escrito e do caso concreto; o caminho seguro é o contrato de corretagem dizer as duas coisas.

9.3 Desistência, dispensa, exclusividade e dois corretores

Os arts. 725 a 728 resolvem as situações que mais geram briga. O arrependimento depois do fechamento não tira a comissão (art. 725). O negócio fechado direto entre as partes, sem o corretor, não gera comissão, salvo se houver exclusividade ajustada por escrito; nesse caso a comissão é integral, a menos que fique provado que o corretor ficou parado (art. 726). Se o cliente dispensa o corretor e depois fecha o negócio como fruto do trabalho dele, a comissão é devida, e o mesmo vale para o negócio que sai depois do fim do prazo do contrato por efeito da mediação (art. 727). Quando dois ou mais corretores intermedeiam o mesmo negócio, a comissão se divide em partes iguais, salvo ajuste em contrário (art. 728) (BRASIL, 2002).

A regra do art. 728 vale entre corretores que atuam no mesmo negócio, de corretoras diferentes ou da mesma. O repasse da corretora ao corretor associado é outro assunto: é o acordo interno de prestação de serviço entre os dois, tratado no capítulo 22. O Exemplo 9.1 aplica essas regras a uma comissão de 40 centavos por saca.

9.4 O que os tribunais decidiram

A pesquisa feita para este guia não achou decisão do STJ sobre comissão de corretor de grãos. Os julgados que firmam as regras são de corretagem de imóveis, e servem por analogia porque o texto da lei é o mesmo: os arts. 722 a 729 valem para qualquer corretagem que não tenha lei própria. A Tabela 9.2 reúne cinco decisões. As quatro do STJ foram lidas em ementa, notícia oficial ou comentário especializado, citados na própria tabela; a íntegra dos acórdãos não foi conferida. A do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) foi lida na íntegra.

Tribunal, processo e data	O que foi decidido
STJ, 3ª Turma, REsp 1.339.642/RJ, relatora Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/03/2013 (BRASIL, 2013b)	Assinada a promessa de compra e venda e pago o sinal, o resultado útil foi alcançado; a desistência posterior do comprador não tira a comissão.
STJ, 4ª Turma, REsp 1.364.574/RS, relator Min. Luis Felipe Salomão, notícia de 31/10/2017 (BRASIL, 2017)	Sem comissão quando o comprador desiste com motivo: havia execução fiscal contra o vendedor, de valor perto do preço do imóvel, que o corretor não apurou nem informou.
STJ, 3ª Turma, REsp 1.810.652/SP, relatora Min. Nancy Andrighi, julgado em 04/06/2019 (BRASIL, 2019)	Promessa assinada e sinal pago, mas o comprador desistiu ao achar ações contra empresas dos vendedores. Como os corretores poderiam ter evitado isso pesquisando certidões, a comissão foi considerada indevida.
STJ, 3ª Turma, REsp 2.000.978, relatora Min. Nancy Andrighi, notícia de 07/08/2023 (SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, 2023)	O direito à comissão é disponível: as partes podem condicionar o pagamento a evento futuro e incerto. A condição pode ser anulada se houver desequilíbrio entre as partes, relação de consumo, contrato de adesão, vício da vontade ou violação da boa-fé.
TJSC, 3ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, Apelação 0300003-74.2020.8.24.0085, julgada em 25/05/2026 (SANTA CATARINA, 2026)	Comissão pela venda de uma área rural, combinada em 11.302,10 sacas de soja: mantida a conversão em dinheiro pela cotação do vencimento da última parcela; prescrição de cinco anos contada desse vencimento; mora automática na data, com juros e correção mesmo sem cláusula.

Nota: os quatro julgados do STJ tratam de imóveis e foram lidos em ementa, notícia ou comentário; conferir a íntegra antes de usá-los num caso real. Fonte: elaborada pelo autor com base em BRASIL (2013b; 2017; 2019), SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (2023) e SANTA CATARINA (2026).

Três lições saem da tabela. A primeira: o fechamento com os termos acertados é o resultado útil, e o que vem depois é problema das partes. A segunda: o STJ tira a comissão de quem não pesquisou o que devia, e a desistência motivada por um risco escondido cai na conta do corretor. Nos casos de 2017 e 2019, a pesquisa de certidões teria evitado o negócio ruim. A terceira: o que as partes escrevem manda, inclusive para adiar ou condicionar a comissão.

O caso de Santa Catarina interessa ao corretor de grãos por outro motivo: a comissão foi combinada em sacas de soja. O tribunal manteve a conversão em reais pela cotação da data de vencimento da última parcela, critério fixado na sentença que o recurso não chegou a discutir. Também afirmou que, numa obrigação líquida e com data certa, a mora começa sozinha no vencimento, com juros e correção, mesmo sem cláusula que os preveja (SANTA CATARINA, 2026). Quem combina comissão em sacas faz bem em escrever qual cotação converte as sacas em reais, de qual praça e de qual dia.

9.5 Prazo para cobrar a comissão

Comissão que fica sem cobrança acaba prescrevendo, e o Código Civil tem mais de um prazo que pode servir. A regra geral é de dez anos, quando a lei não fixa prazo menor (art. 205). O art. 206, § 5º, traz dois prazos de cinco anos que costumam aparecer nessa discussão: o inciso I, para a cobrança de dívida líquida que conste de instrumento público ou particular, e o inciso II, para os honorários dos profissionais liberais (BRASIL, 2002).

No caso de Santa Catarina, o tribunal aplicou os cinco anos do inciso II, contados do vencimento da última parcela, e afastou a prescrição porque a ação foi proposta antes disso (SANTA CATARINA, 2026). A pesquisa não achou tese do STJ que resolva o prazo para o corretor de grãos. Qual prazo vale, e desde quando ele corre, depende do caso concreto e é pergunta para o advogado.

Na prática, o corretor tem duas defesas. A primeira é cobrar cedo, sem deixar comissão vencida virar estoque. A segunda é escrever a data de vencimento: com data certa, a mora começa no vencimento; sem data, ela depende de interpelação judicial ou extrajudicial, como diz o parágrafo único do art. 397 (BRASIL, 2002).

9.6 Figuras vizinhas: mandato, comissão, agência e representação

O nome do contrato importa porque cada figura tem direitos e deveres diferentes. A corretagem é definida pelo que ela não é: o art. 722 exclui o mandato, a prestação de serviços e a dependência (BRASIL, 2002). A Tabela 9.3 mostra as figuras que mais se confundem com o trabalho do corretor de grãos.

Figura	O que a lei diz	Quando o corretor de grãos cai nela
Corretagem (CC, art. 722)	Obtém negócios para o cliente, sem mandato e sem dependência.	É o caso típico: aproxima e ajuda a acertar.
Mandato (CC, art. 653)	Recebe poderes para agir em nome de outro; a procuração é o instrumento.	Quando assina pelo produtor ou pelo comprador, naquele ato é mandatário.
Comissão (CC, arts. 693, 694, 697 e 698)	Compra ou vende em nome próprio, por conta de outro, e fica obrigado direto com quem contratou; só responde pela insolvência do outro se tiver culpa ou cláusula del credere.	Quando a corretora compra em nome próprio para um cliente. Se compra para revender por conta própria, é simplesmente compradora.
Agência (CC, art. 710)	Promove negócios por conta de outro, de forma não eventual, em zona determinada.	Quando trabalha sempre para o mesmo comprador, numa região.
Representação comercial (Lei nº 4.886/1965, arts. 1º e 2º)	Mediação não eventual por conta de uma ou mais pessoas, levando propostas e pedidos; exige registro no Conselho Regional (Core).	Mesma situação acima; o enquadramento traz a obrigação de registro.
Prestação de serviço (CC, arts. 593 e 594)	Serviço lícito mediante retribuição, quando não há lei especial.	Base do contrato entre a corretora e o corretor associado.

Nota: CC: Código Civil. Fonte: elaborada pelo autor com base em BRASIL (1965; 2002).

Três situações pedem cuidado. O corretor que assina a Confirmação pelo produtor, mesmo a pedido dele, age como mandatário e precisa de procuração; sem ela, o produtor pode dizer que não autorizou. A corretora que compra em nome próprio, mesmo para repassar o grão a um cliente, deixa de ser intermediária e assume as obrigações de parte: responde perante o vendedor pelo pagamento, como manda o art. 694 para o comissário, e o documento certo deixa de ser a Confirmação de Negócio, como mostra o capítulo 10.

A terceira situação é a mais silenciosa. O corretor que trabalha de forma contínua para um único comprador, numa região, levando a ele propostas e pedidos, chega perto da agência do art. 710 e da representação comercial da Lei nº 4.886, de 1965, que obriga o registro no Conselho Regional dos Representantes Comerciais (Core), nos termos do art. 2º (BRASIL, 1965). O que decide o enquadramento é como a relação funciona no dia a dia, e não o nome dado a ela. Esse é um ponto para o advogado olhar caso a caso.

9.7 Registro profissional: o que a pesquisa achou

Quem começa na corretagem de grãos pergunta se precisa de registro em algum conselho. A pesquisa não achou lei federal em vigor que crie conselho ou registro obrigatório para o corretor de grãos. A Lei nº 8.934, de 1994, que trata do registro de empresas, prevê matrícula na Junta Comercial só para leiloeiros, tradutores públicos e intérpretes comerciais, trapicheiros e administradores de armazéns-gerais (art. 32, I); o corretor de mercadorias não está na lista (BRASIL, 1994c). O capítulo 1 mostra como a ocupação aparece na Classificação Brasileira de Ocupações, que classifica o trabalho mas não cria registro.

Três situações mudam essa resposta. Intermediar a compra, a venda, a permuta ou a locação de imóvel, como uma fazenda, é atribuição do corretor de imóveis, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, o Creci (Lei nº 6.530, de 1978, art. 3º) (BRASIL, 1978). Trabalhar de forma contínua por conta de um comprador pode levar à representação comercial, com registro no Core, como visto na seção anterior. E fazer a ponte do cliente com a bolsa, em contrato futuro ou opção, é mediar operação com valor mobiliário: a Lei nº 6.385, de 1976, inclui os contratos derivativos entre os valores mobiliários (art. 2º, VIII) e exige autorização prévia da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para a mediação ou corretagem dessas operações (art. 16, III); fora da bolsa, só assessores de investimento e sociedades registradas na CVM podem fazê-la (art. 16, parágrafo único) (BRASIL, 1976). O capítulo 7 mostra até onde vai o corretor de grãos quando o assunto é hedge.

A conclusão de que não há registro obrigatório reflete o que a pesquisa encontrou em outubro de 2026. Antes de montar a empresa ou de assumir um desses papéis, confirme com um advogado. A comissão também é serviço tributado: o imposto sobre serviços (ISS) e as outras contas da comissão estão no capítulo 19.

9.8 Síntese do capítulo

1. A corretagem aproxima as partes sem mandato e sem dependência (art. 722). Assinar pelo cliente ou comprar em nome próprio muda o papel e as responsabilidades.
2. A comissão é devida com o resultado útil, o acordo sobre os pontos essenciais, mesmo que as partes se arrependam depois (art. 725).
3. A diligência é parte do serviço: o corretor que não apura nem informa um risco pode perder a comissão e ainda indenizar (art. 723), como decidiu o STJ em 2017 e 2019.
4. Exclusividade só vale por escrito (art. 726); a dispensa não tira a comissão do negócio que é fruto da mediação (art. 727); dois corretores dividem em partes iguais, salvo ajuste (art. 728).
5. Escreva valor, base, quem paga, vencimento e efeito da desistência. Comissão em sacas precisa dizer qual cotação a converte em reais.
6. Prazo de prescrição, base contratada ou entregue e enquadramento do corretor de um comprador só são resolvidos no caso concreto, com advogado.

Referências do capítulo

• BRASIL. Lei nº 4.886, de 9 de dezembro de 1965. Regula as atividades dos representantes comerciais autônomos. Brasília, DF: Presidência da República, 1965. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4886.htm. Acesso em: 25 out. 2026.
• BRASIL. Lei nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976. Dispõe sobre o mercado de valores mobiliários e cria a Comissão de Valores Mobiliários. Brasília, DF: Presidência da República, 1976. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6385.htm. Acesso em: 25 out. 2026.
• BRASIL. Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978. Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis. Brasília, DF: Presidência da República, 1978. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm. Acesso em: 25 out. 2026.
• BRASIL. Lei nº 8.934, de 18 de novembro de 1994. Dispõe sobre o Registro Público de Empresas Mercantis e Atividades Afins. Brasília, DF: Presidência da República, 1994c. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8934.htm. Acesso em: 25 out. 2026.
• BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Texto compilado. Brasília, DF: Presidência da República, 2002. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 25 out. 2026.
• BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). Recurso Especial nº 1.339.642/RJ. Relatora: Min. Nancy Andrighi, 12 mar. 2013b. In: CAVALCANTE, M. A. L. Corretagem. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em: https://buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/990/corretagem. Acesso em: 23 out. 2026.
• BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). Recurso Especial nº 1.364.574/RS. Relator: Min. Luis Felipe Salomão. In: STJ: não cabe pagamento de corretagem quando desistência da compra é motivada. Portal DORI, 31 out. 2017. Disponível em: https://portaldori.com.br/2017/10/31/stj-nao-cabe-pagamento-de-corretagem-quando-desistencia-da-compra-e-motivada/. Acesso em: 23 out. 2026.
• BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). Recurso Especial nº 1.810.652/SP. Relatora: Min. Nancy Andrighi, 4 jun. 2019. In: CORRETOR pode perder comissão se negócio for desfeito. Teixeira Fortes Advogados, 22 jul. 2019. Disponível em: https://www.fortes.adv.br/2019/07/22/corretor-pode-perder-comissao-se-negocio-for-desfeito/. Acesso em: 23 out. 2026.
• SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça (3. Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos). Apelação nº 0300003-74.2020.8.24.0085/SC. Relator: Des. Subst. Leone Carlos Martins Junior, 25 maio 2026. Disponível em: https://arq.migalhas.com.br/arquivos/2026/6/1BE114F070A092_acordao-comissao-soja.pdf. Acesso em: 23 out. 2026.
• SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Contrato de corretagem pode condicionar pagamento da comissão a evento futuro e incerto. Brasília, DF, 7 ago. 2023. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2023/07082023-Contrato-de-corretagem-pode-condicionar-pagamento-da-comissao-a-evento-futuro-e-incerto.aspx. Acesso em: 23 out. 2026.